노후 주택/건물을 사옥·카페로… 자유롭게 바꿀 수 있을까?
- 홍성범 (pH7 Architects 대표 건축가)
- 9월 29일
- 3분 분량
최종 수정일: 10월 1일
건축을 할 때 가장 중요한 것은 저희는 디자인이라 생각합니다. 사람이 거주하는 공간이고, 회사라면 브랜드의 가치를 드러낼 수 있는 공간 스토리가 필수적이죠. 하지만 건축은 단순한 디자인 이상으로 복잡합니다. 아름다운 공간을 만들기 위해서는 그에 수반하는 현실적인 제약들을 해결해야죠.
노후 건물을 리모델링할 때 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 “이 건물을 마음대로 다른 용도로 바꿀 수 있나요?” 입니다. 사옥, 카페, 상업시설, 원룸, 주택 등 원하는 공간으로 자유롭게 변경할 수 있다면 좋겠지만, 현실적으로는 건축법·용도·구조라는 세 가지 제약을 반드시 극복해야 합니다.
pH7 Architects가 실제 현장에서 자주 듣는 질문을 모아, Q&A 형식으로 정리해 보았습니다.
Q1. 노후 건물 또는 주택을 사옥이나 카페로 바꾸고 싶은데, 가능할까요?
네, 가능합니다. 하지만 몇 가지 조건을 먼저 확인해야 합니다.
1) 건축물대장에 등록된 기존 용도
예: 단독주택, 상업시설, 근린생활시설, 종교시설 등
현재 용도가 무엇 인지에 따라 변경 절차가 달라집니다.
2) 대지의 용도지역
예: 제1종·2종·3종 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역 등
대지의 용도 지역에 따라 특정 용도가 설치 제한될 수 있습니다.
3) 용도변경 허용 범위
같은 시설군 내 또는 하위 시설군으로의 용도변경은 비교적 간단하지만, 주택 → 근린생활시설과 같이 상위 시설군으로 바꾸는 경우엔 용도변경 허가가 필수적입니다. 이 과정에서 구조·주차·방화·장애인·정화조 등 다양한 규정을 검토해야 합니다.
예를 들어, 저희가 진행한 덕우 PCI 사옥 프로젝트에서도 노후 단독주택을 사옥으로 바꾸는 과정에서 근린생활시설로 용도변경 허가 절차를 거쳤습니다. 특히 상위 용도로 변경되었기 때문에 허가 절차를 꼭 밟아야 했죠.
Q2. 용도변경을 꼭 해야 하나요? 그냥 인테리어만 바꾸면 안 되나요?
많은 분들이 “겉모습만 바꾸면 되지 않을까?”라고 생각하시지만, 실제론 용도변경 신고 또는 허가 없이 공사를 진행/사용하다가 불법 건축물로 적발되는 사례가 많습니다.
예를 들어, 근린생활시설을 주택으로 인테리어 공사만 하고 무단으로 사용할 경우, 용도변경 절차를 거치지 않으면, 위반건축물로 지정되고 이행강제금이 부가됩니다.
특히 건축물의 용도에 따라 소방·주차·정화조·장애인 관련 법적 요구 조건이 다르기 때문에, 용도변경 신고 또는 허가를 득하지 않고 공사를 진행/사용하는 일은 절대로 있어서는 안되는 불법 행위입니다.
pH7 Architects는 설계 단계에서 법규 검토 / 용도변경 가능 여부 / 구조 검토를 우선 확인한 뒤 디자인을 시작합니다.
Q3. 노후 주택이나 건물을 사옥으로 리모델링 하려면 어떤 절차가 필요하나요?
사전 검토
건축물대장 및 토지이용계획서 확인
용도지역, 건폐율·용적률, 주차 대수, 방화구역 등 검토
구조 안전성 평가
사옥이나 상업시설은 주택보다 하중 조건이 까다롭습니다.
필요 시 철골 보강·기둥 삽입 같은 구조 변경이 필요할 수 있습니다.
용도변경 인허가 신청
관할 구청 건축과에 신고 또는 허가 절차 진행
용도별 면적 기준, 주차장 설치 기준 만족 등 다양한 인허가 서류 필요
설계 및 시공
기존 건축물을 사옥으로 사용할 수 있도록 공간의 구조 변경 및 재설계 진행
구조보강, 소방설비, 배관 재배치, 전기 증설 등의 설계 진행
덕우 PCI 리모델링에서도 조적벽을 철거하고 철골 기둥을 세워 구조를 보강하여 OPEN-PLAN 으로 사무실을 자유롭게 이용할 수 있도록 설계, 또한 근린생활시설로의 용도변경을 진행했습니다.
Q4. 노후 주택/건물이라 구조가 약할 것 같은데, 사옥이나 카페로 바꿔도 괜찮을까요?
가능합니다. 다만 구조보강이 필수일 가능성이 높습니다.
1980~90년대 건축물은 대부분 조적식 구조(벽돌벽)로 지어졌는데,이 방식은 수평 하중(지진·풍하중)에 취약합니다.
주택을 사옥·카페·상업시설로 바꾸는 경우, 사람들의 체류 시간이 길어지고 수용 인원이 늘어나 구조안전 기준이 더 엄격해집니다.
대부분 철골 기둥과 보를 삽입해 하중을 재분배하거나, 내진 보강 설계를 통해 구조 안정성을 확보하는 것이 일반적입니다.
pH7 Architects는 리모델링 시 구조 엔지니어와 협업하여 안전성을 최우선으로 검토합니다.
Q5. 벽이 너무 많은 노후 주택 / 노후 건물은 용도변경 및 리모델링이 힘들까요?
노후 주택 / 노후 건물의 벽이 많다고 해서 용도변경이나 리모델링이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 공간 활용의 제약이 있기 때문에 설계 변경과 구조적 검토가 진행돼야 합니다.
옛날 조적식 주택은 하중을 벽체가 직접 지지하기 때문에 불필요한 벽이 많이 존재하고 철거가 쉽지 않긴 합니다.
용도변경 시, 내부 벽체 일부를 철거하고 대신 보·기둥을 설치하여 구조를 안정화하는 것이 일반적입니다.
공간 설계 과정에서 필요한 벽체는 남겨 다시 사용할 수 있기 때문에, 반드시 모두 철거할 필요는 없습니다.
벽체 철거 여부에 따라 공사 난이도와 비용 차이가 크게 발생할 수 있으며, 이는 어떤 디자인이냐, 또 기존 건물의 구조가 어떻게 구성되어 있냐에 따라 모두 다릅니다.
즉, 벽이 많으면 설계 선택지가 줄어드는 것은 사실이지만, 합리적인 공간 계획과 구조 디자인을 병행하면 대부분의 리모델링과 용도변경은 가능합니다.
마무리: ‘가능성’을 열어주는 리모델링 건축 디자인/설계
노후 주택이나 노후 건물을 사옥·카페·상업시설·주택 등으로 바꾸는 일은 단순히 디자인만 이쁘게 한다고 해서 끝나는 문제가 아닙니다. 건축주 요구사항 · 법규 · 구조 · 브랜드 전략 · 지역적 특성을 유기적으로 고려해야만 보다 좋은 건축물을 디자인 할 수 있죠.
pH7 Architects는 설계 단계에서부터 법적 가능성 + 구조적 안정성 + 공간 전략을 동시에 검토해 건축주에게 최적의 디자인 솔루션을 제안드리고 있습니다. 감사합니다.
