노후 건축물 리모델링… 어디서부터 시작할까?
- 홍성범 (pH7 Architects 대표 건축가)
- 9월 29일
- 2분 분량
최종 수정일: 10월 1일
노후 건축물/주택 매입 전 타당성 검토(Feasibility Study)가 핵심이다
노후 주택 / 노후 건물을 리모델링하려는 분들 중에는 이미 건물을 보유한 경우도 있지만, 매입을 고민하는 예비 건축주도 많습니다. 이 경우 원하는 용도와 규모가 해당 노후 건축물에서 가능한지 필히 타당성 검토를 진행하셔야 합니다. 상세한 검토 없이 제 3자가 말로만 무조건 된다고 해서 계약을 진행하는 일은 없어야 하죠.
pH7 Architects는 리모델링을 고민하는 단계에서 가장 먼저 타당성 검토(Feasibility Study)를 실시합니다. 디자인 전 단계의 법규 / 개방 가능한 규모와 예산을 먼저 파악하지 않으면, 리모델링 계획은 출발선부터 흔들릴 수밖에 없습니다.
Q1. 건물을 매입하기 전에 가장 먼저 확인해야 하는 건 뭔가요?
매입할 노후 건축물의 사업적 입지적 요건은 파악한 상태라면, 이후 해당 건축물의 적법성 검토를 필히 진행하셔야 합니다. 특히 사용하려는 용도에 맞게 공간의 면적이 확보 가능한지, 구조 변경이 가능 한지 파악해야 하며, 기타 주차대수 / 장애인 시설 / 정화조 용량 / 소방 시설 등 법적인 요건을 만족 시킬 수 있는지 리모델링 전 확인이 꼭 필요합니다.
필요 면적 파악 - 카페, 사옥, 상업시설 등 원하는 공간을 계획할때 운영에 필수적인 면적을 먼저 파악한 후 해당 면적이 건축물에서 만족이 되는지 확인해야 합니다.
증축 가능 여부 - 증축없이 면적을 확보 할 수 있다면 최선이지만, 그 이상이 필요 할 경우 건폐율(수평증축) · 용적률(수직증축)을 검토해 현재 건물에서 얼마나 확장이 가능한지 확인해야 합니다.
주차 대수 - 용도변경 또는 증축이 있을 경우에는 해당 용도/면적 변화에 따른 주차 대수를 만족해야 합니다. 하지만 주차장 증설이 불가능 할 경우 용도변경이나 증축에 제한이 있을 수 있으니 이 점을 꼭 확인해야 합니다.
기타 - 장애인 시설 / 정화조 용량 / 소방 시설 등 파악 필요
Q2. 건물 규모가 부족하면 무조건 패스해야 할까요?
아닙니다. 법적인 규모검토를 통해 확장 전략을 세우면 여전히 활용 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 꽉 찬 건물이라면 증축이 힘들지만, 용적률이 남는 상황이라면 증축을 통해 건축물의 규모를 늘릴 수 있습니다.
EXAMPLE - 200㎡ 노후주택을 매입하려는 건축주 → 사업상 300㎡가 필요하다면 증축 가능성을 검토 → 건폐율·용적률·높이 제한 / 주차대수 제한을 분석해 추가 확보 여부 판단
pH7 Architects는 건축주가 “건물을 매입을 할지 말지” 결정하기 전에 증축 가능성, 예산, 인허가 리스크를 먼저 체크해 드립니다.
Q3. 예산 산정은 보통 어떻게 하나요?
시공 예산은 초기 단계에서 판단하기 굉장히 어려운 측면이 있습니다. 하지만 대략적으로라도 초기에 판단을 하고, 다양한 시공 변수나 디자인에 의해 증액될 수 있는 부분까지 고려하여 예산을 준비하시는 것이 적절합니다.
리모델링에서 대략적인 예산을 세우는 방법은 단순히 “일반 평당 비용 × 전체 연면적” 으로 계산하면 안 됩니다. 적어도 아래와 같은 내용을 파악한 후 현실적인 예산 예측해야 합니다.
기존 건물이 얼마나 유지가 되는지
구조보강이 필요한지
증축이 포함이 되는지
내부 인테리어만 진행할 것인지, 외부 마감까지 새로 진행 할 것인지
건축설계비 / 구조설계 및 안전진단비 / 기계전기 설계비
해당 내용을 파악했을 때 예산보다 너무 높을 경우 특정 부분의 디자인을 바꾸거나, 재료의 SPEC을 낮추거나, 불필요한 공정을 축소하는 등의 전략이 필요합니다.
pH7 Architects는 리모델링이 허용되는 범위 안에서 건축주의 예산에 맞춰 디자인을 진행하며 지속적인 VE(Value Engineering-비용 및 경제성 검토) 을 진행합니다.
Q4. pH7은 어떤 타당성 검토(Feasibility Study)를 진행해 주나요?
pH7 Architects는 설계 전 또는 기획 단계부터 밀도 있는 검토를 진행합니다.
건축주 요청 스페이스 프로그램 / 면적 분석 / 공간 분석
대지 분석 (상업/문화/재료/향/진입동선 등)
법규 검토 → 용적률·건폐율·주차대수 판단에 따른 증축 가능성 판단 / 기타 장애인, 소방법 등 검토
구조 검토
개략 예산 분석 → 설계, 시공, 인허가를 포함한 개략 예산
이 과정을 통해 건축주께 건축물의 설계 방향과 다양한 전략을 수립하는데 최대한 도움을 드리려 하고 있습니다. 또한 토지 매입 전이라도 간단한 법규 / 규모검토를 진행해드리고 있습니다.
